地产大佬冯仑:未来房地产谁来主导?是互联网巨头?

原创 PC4f5X  2020-12-18 22:11 

杭州网讯 12月18日-20日,2020网易未来大会在杭州盛大举行。大会以“洞觉·未见”为主题,汇聚了全球最强大脑,期盼以远见超越未见,去寻找打开未来的钥匙。

大会上,御风集团董事长、万通集团创始人冯仑做了《后疫情时代的商业瞭望》主题演讲。冯仑主要讲到我们的美好生活梦想,其中主要是房子。他认为疫情以后,房地产市场有一些特别重要的走向:首先是中央对传统房地产的调节;其次是从市场需求来说,我们将由增量新房的开发时代转入后开发时代。

后开发时代我们要做好什么?冯仑提到华为进入房地产市场研发全智能家居系统、阿里进入房地产销售体系、腾讯着力城市和社区的基础设施、滴滴介入智能交通。他认为,房地产似乎不是地产商的事儿,未来房地产谁来主导?未来的地产20万亿,是谁家天下?事实上将会发生非常大的变化。

冯仑认为,未来房地产和未来的住宅,一方面由科技主导,另一方面进入服务的时代。对于未来,他认为房住不炒变成了共识;租赁房屋的系统,法规越来越健全。更多的科技、服务、租赁会成为未来市场的主导,房地产将迎来持续健康的发展。

以下为御风集团董事长、万通集团创始人冯仑演讲的部分内容:

各位来宾,特别是很多值得尊敬的科学家,讲得非常感动。今天因为我们一直在天上想象中,在大脑中,在很多未来的方面思考,但是我觉得所有这些思考都归结为现实生活,叫美好生活。

在美好生活当中其中有一件事儿就是房子,房子这件事儿是差不多凝聚了我们所有的美好生活的梦想,实现的一个场所和空间,刚才讲了很多自动的事情,后来我发现,当地球上所有的事儿可以自动的时候,人变成了他动,就是全部要靠科学来触发。

我们在房子当中,未来会有什么变化?在这样一个科技进步的时刻,房子有什么变化?今年以来,疫情以后我发现了一些特别有意思的,而且特别重要的未来变化的一些走向和征兆。

首先,我们看一下对传统房地产的调节或者是意志力的变化。这个变化有两件事情特别重要:第一,就是中央关于传统的开发公司,包括开发行业限定了三条红线,对它的负债比例做了规定。这样的情况下,传统地产开发很难。过去二十我们盖了多少房子呢?过去20年,我们从改革开放初期,人均三平米,到现在已经人均接近40平方米,这样的速度,而且我们人口还翻了一番。盖了这么多房子之后,我们整个现在还是按照原来这样子继续狂奔,看样子是不行了。

另外,从市场需求来说,增量新房在减少,这样的政策使这样的模式,我们叫做开发时代,以住宅为核心的快速建设销售的模式,停下来,缓慢下来,减量,这是重要的信号。于是这个信号下,我们看到了全国多数城市的房价开始稳中有降,如果过去20年,大家说投资,闭着眼睛都不会做错的事儿就是买房子。未来20年,大家睁着眼睛,都会做错的事儿,就是买房子。目前,只有少数人口增量是正数的地方,房价还是稳中略增,其他大部分人口增量,城市化速度放慢了以后,都在稳中有降,这是今年以来发生的逆转,这个逆转我们叫做由开发时代将会转入后开发时代。

后开发时代我们有一些什么好的事情呢?今年房地产领域三件事情特别好:第一,就是大家知道华为进入了房地产,大家没有想到科技进入房地产,为什么呢?华为已经研发出全智能的家居系统,而且这个全智能的家居系统,他们今年已经在一个月前和地产公司签订了很多联盟合作。未来房子里面所有的智能化的系统,由华为承担了。华为之外,我们知道之前小米也做了不少,当然美的也在做,很多家电企业,互联网企业都高度进入房地产领域。

第二件事情,大家知道阿里进入了房地产,它进入了房地产销售体系,全国一年房地产新房、旧房加起来20万亿的市场,所以这巨大的交易市场,电商怎么进入?所以阿里也进入了。之前贝壳在做,用大数据在做,以前是房等人,人找房这件事情做得很被动,一个人买一套房,要跑很多地方,要经历很多经纪人的甜言蜜语,最终还可以掉坑里,未来人工智能、大数据的应用,将会是人找房,房找人效率更高,服务更精准,所以阿里也进入了房地产市场。

另外一个事情,腾讯一年前已经着力房地产相关的社区,城市基础设施,就是刚才讲到的新基建的这些,通过大数据的基础设施进入到为房地产智能化的时代,做铺垫,做重要的准备。

除了这以外,大家知道连滴滴也进入到了房地产,因为它要介入智能交通,所以这个变化大家会发现,房地产似乎不是我们地产商的事儿,未来房地产谁来主导?未来的地产20万亿,是谁家天下?事实上将会发生非常大的变化。

我们已经看到过去几十年,事实上在日本早已发生了这个变化,在日本丰田汽车是最大的供应商,松下房屋已经在20年前进入到房屋供应、房屋建设,现在日本松下房屋做了很多的成品屋,提供给你,所有的家电、智能化都是它提供的,从马桶到空调、厨具,每20年,它也要求你更新一次,15年也可能局部更新,这样的话,它的市场一旦进入到家庭,它将会牢牢抓住这些客户,过一段时间更新,过一段更新,它要通过房子的壳,要占有家居市场。

从住宅角度,未来主导的角色,我们开发商仍然是一个角色,但更多的角色将取决于这个品质能不能做好,服务能不能做好,取决于华为,取决于阿里,取决于百度、滴滴、小米这些企业,这就是未来我们能看到的美好生活和科技结合以后的巨大变化。

另一方面发生了一个变化就是资本市场上,所有传统开发类的地产公司市值越来越被大家下调,也就是说出现了,比如贝壳三年的公司,市值几百亿美金。国内一家公司做开发公司软件,后来做房地产服务公司,服务软件的公司上市,市值一千亿。现在国内一年卖几千亿的开发公司,在香港的市值还达不到一千亿,这是一个巨大的信号,资本市场上给的信号就是未来,资本市场是最追逐未来的,对未来最敏感的风向标,所以我们看到市场上的变化另外一个方面,就是服务类房地产公司市值越来越高,比如现在地产公司分拆出来的物业管理、物业服务,这些公司巨大市值都超过了本体开发市值,这个变化我觉得也是一个未来的方向。这预示着未来房地产,未来的住宅,一方面由科技主导,另一方面进入服务的时代。

发达国家,以美国为例,有几十万家和房地产有关的公司,80%以上是服务公司,现在我们开发公司就七万多家,服务公司没有成长起来,未来服务公司会大量成长,这是一个变化。

第三个积极的变化就是所有消费的系统,新房供应系统政策法规调控越来越成熟,房住不炒变成了共识,房子是用来住的,不是用来炒的,变成了共识。租赁房屋的系统,法规越来越健全。服务的系统通过贝壳等,可以提供更好的居住租赁的房屋,未来租赁市场的发展,租赁产品的完善,租赁服务品质提高,将会使所有“住”问题的解决,特别是对年轻人的解决,高度移动人口“住”问题的解决,只有完成了这些转变,我们更多的科技、更多的服务、更多的租赁,会成为未来市场的主导,这样的情况下我相信房地产,特别是住宅发展,将会进入持续健康的发展,美好生活将会成为你每天醒来的第一次喜悦,也是你回家以后最满意的生活,谢谢大家!

2020网易未来大会由杭州市人民政府和网易公司联合主办,杭州市商务局、杭州市经济和信息化局、杭州市滨江区人民政府、北京网易传媒有限公司以及网易(杭州)网络有限公司承办,中国移动总冠名。大会将进行三天的头脑风暴、涵盖了预见未来、新基建、人工智能、区块链、潮商业、UP生活以及和文化等论坛。

(原标题:冯仑:房地产将由新房开发时代转入后开发时代)

(责任编辑:王凤枝_NT2541)

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